Quy định về quyền bề mặt

Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền bề mặt là một quyền mới chưa được áp dụng thực tiễn nhiều. Quyền bề mặt là một trong những quyền quan trọng, cần được nghiên cứu cụ thể về lý luận để có thể đưa vào thực tiễn tiễn áp dụng một cách hiệu quả và tránh được những vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện quyền này. Bài viết dưới đây xin đưa ra một số quan điểm về nội dung của quyền bề mặt như sau:

Khái niệm

BLDS năm 2015 quy định cụ thể về quyền bề mặt như sau:

– Khái niệm: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” (Điều 267 BLDS năm 2015).

Đặc điểm

Quyền bề mặt được coi là một loại vật quyền, do vậy quyền này cũng mang những đặc điểm chung của một vật quyền. 

Thứ nhất, tính chất trực tiếp tác động lên vật. Người sở hữu quyền bề mặt được trực tiếp tác động lên một vật hữu hình, đó chính là đất đai hoặc bất động sản trên đất. Việc thực hiện quyền này không cần sự hỗ trợ, tác động của chủ thể khác. Có thể hiểu chủ sở hữu quyền bề mặt được quyền xây dựng các công trình, được quyền đặt và dựng các vật trên đất, được quyền canh tác trên đất, sử dụng mặt nước, sử dụng, khai thác trong lòng đất…Đó là những hoạt động sinh hoạt, xây dựng, sản xuất, kinh doanh, chế biến…diễn ra ngay trên khoảng không phía trên của mặt đất, hoặc tác động trực tiếp vào mặt đất, hoặc tác động vào khoảng không gian dưới lòng đất. Như vậy, chúng ta thấy có mối liên hệ trực tiếp của người có quyền bề mặt đối với đất đai hoặc bất động sản trên đất (theo nghĩa là một vật), nên quyền bề mặt có đặc điểm của một vật quyền.

Thứ hai, tính được tôn trọng bởi người thứ ba. Về góc nhìn chung, cũng giống như quyền sở hữu, quyền bề mặt được tôn trọng bởi tất cả các chủ thể khác, kể cả chủ sở hữu đất đai. Điều này có được xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền. Vật quyền có tính chất tuyệt đối, thể hiện ở điểm vật quyền có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng. Trong những mối quan hệ cụ thể, vật quyền được tôn trọng bởi người thứ ba. Ở một số quốc gia, việc đăng ký quyền bề mặt được thực hiện với mục đích đối kháng với bên thứ ba. Chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt cũng rất hạn chế, chỉ xảy ra trong rất ít trường hợp nhất định. Người mà không có quyền bề mặt được đăng ký theo quy định của pháp luật nếu tự ý chiếm dụng, sử dụng đất được coi là trái pháp luật. Chủ sở hữu bề mặt có quyền yêu cầu ngừng lại những hành vi trên hoặc yêu cầu khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền của mình. Như vậy, việc pháp luật bảo vệ cho người có quyền sở hữu bề mặt trước sự xâm phạm từ chủ sở hữu, từ người khác là một đảm bảo tốt cho người có quyền bề mặt thực hiện quyền của mình đối với bề mặt của đất.

Thứ ba, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được. Đây là đặc điểm xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền, tức là chủ sở hữu có toàn quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền bề mặt. Theo đó, pháp luật ghi nhận cho phép được chuyển dịch quyền bề mặt từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất. Bởi là một vật quyền, quyền bề mặt cho phép chủ sở hữu quyền này trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bề mặt đất mà không cần sự cho phép, can thiệp của chủ sở hữu đất.

Thứ tư, quyền bề mặt phải được đăng ký. Việc đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng. Pháp luật các nước trên thế giới thông thường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt. Mục đích đăng ký vừa là việc khẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba. Thông qua đăng ký, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt với tài sản là bề mặt đất hữu hình.

Căn cứ xác lập và thời điểm xác lập: 

Quyền bề mặt được xác lập thông qua theo thỏa thuận; theo di chúc; hoặc theo quy định của pháp luật;. Trên thực tế, quyền bề mặt có thể xác lập thông qua ý chí của các bên cùng nhau thống nhất, thỏa thuận hoặc theo ý chí của một bên khi để lại di chúc. Tuy nhiên, hiện tại chưa trường hợp nào thể hiện rõ việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật. Việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật được đưa ra nhằm tạo cơ sở cho những văn bản pháp luật sẽ được ban hành liên quan đến việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của BLDS 2015, quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Theo nguyên tắc chung, quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân.

Thời hạn của quyền bề mặt: 

Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Như vậy, để căn cứ được hưởng quyền bề mặt trong thời hạn tối đa là bao nhiêu thì phải tuân theo quy định của pháp luật về đất đai. Mỗi loại đất đai do Nhà nước quản lý đều có thời hạn sử dụng không giống nhau cho nên khi thực hiện xác lập quyền bề mặt thì phải tìm hiểu về thời hạn mà Nhà nước cấp quyền sử dụng cho các chủ thể có quyền sử dụng đất. Theo quy định chung, trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định được thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 06 tháng.

>>> Xem thêm: Dịch vụ kế toán thuế tại Đà Nẵng